תהליך ההתחדשות העירונית הינו תהליך רחב היקף שעניינו לטפל במתחם עירוני אשר מצבו הכולל ירוד (חזותו ומצבו הסביבתי הפיזי מצויים במחסור והתפתחותו לקויה). בתהליך זה משקמים ומשדרגים את הבניינים והאזור ומחזירים אותם להיות חלק פעיל מהרקמה העירונית.
תמ"א 38 הינם ראשי התיבות של "תכנית מתאר ארצית" שמספרה 38 אשר נוסדה לקביעת הסדרים תכנוניים, מתן הנחיות לחיזוק מבנים קיימים, ועידוד הביצוע לחיזוקם מפני רעידות אדמה. מדובר בחלק אינטגרלי ומהותי מתחום ההתחדשות העירונית. זהו תהליך ממוקד יותר שמטרתו חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תוך כדי התרת תוספות שיהוו תמריץ כלכלי ועידוד לביצוע החיזוקים הנדרשים, תוך שדרוג הבניין הקיים (כגון הוספת מעלית, שיפוץ החזיתות, הגגות, הכניסה ולובי הבניין, טיפול בחצרות ועוד…)
בשנת 1975 נכנס לתוקף תקן 413 "תקן עמידות מבנים ברעידת אדמה" והפך למחייב ב 1.1.1980 עד למועד זה תהליכי בנייה התקיימו תוך התעלמות מנושא רעידות האדמה וההערכה הרווחת היא כי 50% מהבנייה המאוכלסת היום בישראל, נבנתה באותה התקופה. רק לקראת שנות ה-90 התחילו להעלות את הנושא על סדר היום הציבורי ולפתח מודעות לתכנון לפי התקן לרעידות אדמה.
מהותן העיקריות של עסקת תמ"א 38 הן פיתוח של עסקת קומבינציה (עסקת נטו של מתן שירותי בנייה), עסקת מכירת זכויות של זכויות בנייה וקיום מבנה משפטי תקדימי במצבים בהם מכירת רכוש משותף יוצרת חסמים לא צפויים המחייבים פתרון יצירתי.
בתהליך עסקי וכלכלי זה יוספו יחידות דיור שמכירתם תאפשר את מימון תהליך החיזוק המורכב.
תמונות מביצוע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב- יוני 2017
אילו בניינים מיועדים ומאושרים לביצוע תמ"א 38?
כיוון שרוב המבנים לא תוכננו לפי תקן ישראלי במהדורתו האחרונה, וכי רוב הבניינים בישראל לא עומדים בקריטריונים שנקבעו ע"י המדינה כסטנדרטים ראויים והכרחיים לבטיחות האזרחים, נקבעו תנאי הסף הבאים לאישור תמ"א 38-
- בניינים שנבנו ע"פ היתר בנייה שאושר לפני 1.1.1980- ע"פ תקן 413.
- בניינים שנבנו ע"פ היתר בנייה שאושר אחרי 1.1.1980 אך יש חו"ד מקצועית הנדסית לפיה אינם עומדים בתקן
- בניינים מעל 3 קומות
- שטח של מעל 400 מ"ר
ישנן דרכים רבות ומגוונות לחיזוק המבנים והן נתונות לשיקולים הנדסיים מורכבים, ביניהן: חיזוק דרך תוספות של ממ"דים וקשירתם, הוספת קירות הקשחה בתוך המבנה ו/או בחזיתות המבנה, חיזוק המבנה על ידי הוספת מסגרת פלדה או בטון, שילוב של הוספת ממ"דים + מעטפת בטון+ חיזוק עמודים ויסודות קיימים ועוד…
מסלולי התכנית
לתכנית תמ"א 38 ישנם מספר מסלולים-
תמ"א 38/1- חיזוק מבנה קיים והוספת יחידת דיור/חדרים/ממ"דים.
תמ"א 38/2- הריסה ובנייה מחדש של בניין מודרני עם תוספת יח"ד.
תמ"א 38/3- הוספת דירות גן ועדכון קווי בניין- נועדה לתמרץ את אישור התכנית ע"י מתן אישור להוספת קומות וקומת גג חלקית.
תמ"א 38/4- ניוד זכויות בין רשויות שאינן בתחום הסמכות של אותה ועדה.
מסלול התמ"א הנבחר ייקבע על פי מגוון רב של פרמטרים וביניהם: שיקולים קונסטרוקטיביים, בירוקרטיים ופיננסיים כאחד.